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城市更新 | 存量资产盘活的难点与突围思路
我们经常接到客户的项目请求，内容很动听：比如，一个地段不错的废弃厂区，想转型为文旅聚落；一片闲置的村庄，规划成山谷营地或亲子小镇；一座有故事的老建筑，希望变身为文化地标。等等。
但无一例外，当我们真正介入、开始做策划、模型、推演时，发现最大问题往往不是“资产不好”，而是，巨大的制度风险，制度机制没准备好。
01 存量资产盘活的困难与原因
1）资金与融资模式的结构矛盾
存量资产盘活项目普遍存在 长周期、重资本、低回报的特征。以北京劲松老旧小区改造为例，项目初期需企业全额垫资，而回报周期长达10年以上，社会资本因逐利性与项目公益性难以调和而参与意愿低。
融资渠道单一，主要依赖政府专项债、国企及城投投资，市场化融资工具如REITs、ABS等应用受限。2023年数据，全国仅15%的存量资产符合REITs发行条件，且审批周期长达2-3年。资金退出机制缺失，轻资产运营方通过改造提升资产价值后，缺乏有效退出路径，导致前期投入资金无法循环使用，进一步抑制市场活力。
2）制度规范与审判流程滞后
一块资产想焕新，有时候不只是“空间设计”问题，还是“制度再造”问题。而这，往往是被低估的部分。
3）多方利益协调与可持续经营难题
产业导入能力不足，部分项目改造后因产业定位偏差导致空置率高企。数据显示，2024年全国改造类园区平均空置率达28%，高于新建园区12个百分点。
我们见过，比如，政府部门愿意盘活，但找不到可以签署合同的主体；村集体愿意参与，但不懂股权分红、收益分配机制；有运营商感兴趣，但拿不到经营期内的稳定权利保障；商业计划写得再精彩，也没法解决“资产所有权归属不明”的尴尬。
结果是，策划很美，方案很强，制度卡住，项目搁浅。
02 挑战：不是出好主意，而是找对出路
所以，我们慢慢意识到：
一个真正有用的策划师，不只是内容创意的提供者，更是机制与制度的“翻译官”和“桥梁搭建者”。
从这个角度看，策划师的核心能力变成了：
如何看穿制度背后的“逻辑盲区”；
如何用项目机制设计，引导各方形成共识；
如何通过“试点-优化-反馈”的方式，推动制度自然地调整。
这些方法，不靠高谈阔论，而靠脚踩土地、事在人为。
只要不是红线，都是探索区。很多政策其实并没有“明文禁止”，只是没人先尝试。找到制度“模糊地带”或尚未规范的细分领域，比如，村集体闲置资产的市场化运营权；老旧厂房的文化业态试点；城中村的“轻改造+新运营”项目。
以小范围合作（试点/合伙/实验空间）设计“可复制模式”，主动提交方案给政府部门，看是否可以列入试点的支持。
不是“等规则”，而是“做规则的建议者”。比如，我们建议某村集体用“闲置农房+合同运营”模式启动营地，规避产权流转难题，先做出样板。
比如：如何构建联合体、怎么成立公司主体、村集体以什么方式参与、退出机制是什么……这些不是政府的事，也是策划案的一部分。你设计的，不只是空间，更是运行规则。
当你提供的机制“能跑得通”，政府在推动项目落地时，往往愿意参照采纳。所以，策划案不只是画饼，而是提前帮政府“想好了怎么落地”。
一个人说不动政府，一群人一起干，政府很可能点头。
我们会推动客户引入国企、村集体、银行、基金、运营方，共同参与，让制度因“真实利益诉求”而主动改变。
制度不是靠谈判谈出来的，是靠“现实成功”逼出来的。
你可以先用项目运营合同+资源合作协议做临时机制，哪怕不完美，也能跑出第一步。在项目跑通之后，把运营成果和问题总结，做成“制度建议报告”提交政府。当政府看到“已有实践+实际收益+清晰建议”，更可能推动制度层面的正式回应。
制度，也不是先天条件，而是后发成果。很多政策是事后补位的，只要有正向成果。
推动一个制度，最好的方式不是讲道理，而是做出可见的“样板”。
成为第一个吃螃蟹的人，但不要一个人吃，要让大家看你怎么吃； 把项目运营逻辑标准化（模式、流程、风险点、收益方式），形成模板； 借助政府平台、行业峰会、研究报告，把项目打造成“示范案例”，推动政策背书。
制度往往为“成功案例”开路，而不是为“抽象想法”让步。
比如，我们曾把一个工业厂房更新项目总结为“资产合作开发机制”，得到了主管部门的认可，随后推动进入城市更新的试点库。
不是再做一个项目，而是再造一套系统。我们不能“命令”制度改变，但我们可以用一个项目的落地“吸引”制度调整。正如一句话说的好：
制度的改变，不靠对抗，而靠实践效果的说服力。
这也是我们作为策划方的责任：不止是创意提供者，更是系统助产者；不止是规划绘图者，更是共识协调者；不止是等机会的人，更是创造可能的人。
当我们真正做到这一点，项目不再是停在纸上的蓝图，而是成为推动现实改变的行动引擎。
