城市更新万亿市场开启：设计院和设计师如何抢占先机

01 风口已至，你准备好了吗？

城市发展正在经历一场深刻变革：从增量扩张转向存量提质，从"有没有"转向"好不好"。

"十四五"规划首次将城市更新上升为国家战略，未来三至五年，这将是行业的重要主战场。

一位资深院长说得实在：

"以前是在空地上画画，现在是在螺蛳壳里做道场。每个项目都不一样，但这恰恰是我们的机会。"

市场没有消失，只是换了一套玩法。

谁能更快适应新规则，谁就能在城市更新市场抢占先机。

02 市场要的不是"画图匠"，是"解题人"

过去土地财政时代，设计师的任务很简单：把建筑修得漂亮一点，规划做得超前一点。

现在，业主会问你四个问题：

• 更新改造后投资收益如何？

• 资金从哪里来？

• 土地政策是否合规？

• 运营价值是否最优？

看到了吗？市场需要的不再是单纯的"画图匠"，而是能回答这些问题的综合解决方案提供者。

未来的设计，不再是单纯的"画图"，而是"营造生活方式"。

从"造房子"到"造生活"，从"乙方"到"合伙人"，从"单一设计"到"全过程咨询"。

03 设计师的五大核心能力

如何让自己在城市更新市场更有竞争力？我梳理了五个关键能力，对照看看你缺什么：

能力一：政策解读与规划适配

城市更新的政策已经从"管理思维"转向"经营思维"。

你需要具备：

• 精准解读城市更新专项政策

• 掌握土地综合利用规则

• 熟悉历史遗留问题处置办法

• 为项目策划提供合规性指引

实操建议：建立政策资料库，定期跟踪国家部委和地方政府的最新政策动态，尤其是规划弹性化、空间临时利用等支持方向。

能力二：市场调研和业态定位

城市更新的核心竞争力在于业态创新。

你需要具备：

文脉挖掘、地域特色识别能力

分析区域人口结构、消费升级趋势

精准定位业态类型与客群

实现历史文脉与现代生活的"双向赋能"

实操建议：每个项目前期至少花 30% 的精力做市场调研，不要急于出方案。了解谁是使用者、谁是付费者、谁来决定。

能力三：运营前置和落地适配

这是很多设计师的短板，也是最大的机会点。

你需要具备：

• 在设计阶段就对接运营逻辑

• 结合运营模式优化空间布局与功能设计

• 打造轻量、灵活、可逆的改造方案

• 兼顾短期收益与长期运营

实操建议：主动对接运营团队，了解他们的成本结构和盈利模式。设计时多问一句："这个空间后期怎么运营？谁来维护？成本多少？"

能力四：资产价值评估

突破传统造价估算的局限。

你需要具备：

• 专业技术、经济思维与风险把控能力

• 掌握存量资源三级价值拆解：基础价值、潜在价值、衍生价值

• 搭建收益测算模型

• 平衡改造成本与长期收益

实操建议：学习基础的财务知识，了解 IRR、NPV 等投资评估指标。能算清楚一笔账：投入多少、回收周期多长、运营收益如何。

能力五：资金来源路径搭建

这是衔接资产价值评估与项目落地的关键能力。

你需要具备：

• 精准对接各类资金来源的适配场景

• 熟悉中央预算内资金、超长期国债、基础设施 REITs、地方企业融资等渠道

• 搭建合规高效的资金链条

• 通过设计优化适配不同资金的运作逻辑

实操建议：了解各类资金的申报要求和使用限制，在设计初期就考虑资金匹配问题。践行"咨投建运"一体化思维。

04 有所为，有所不为

城市更新不是什么都要做，而是要知道什么该做，什么不该做。

有所为：

• 做有"魂"的项目——有初心和机制

• 做能落地的项目——注入内生性，激活闲置资源

• 做可持续的项目——运营前置，社群营造

有所不为：

• 不做大拆大建的项目

• 不做忽视历史文脉的项目

• 不做损害居民权益的项目

这是一种"绣花"功夫，强调对城市肌理的尊重和对历史文化的传承。

05 三个行动建议，从今天开始

第一，建立知识体系。

系统学习城市更新相关政策、法规、技术标准。推荐关注住建部官网、各地城市更新局公众号、行业协会报告。

第二，参与一个完整项目。

从前期策划到后期运营，完整跟一个项目，理解全生命周期的每个环节。

第三，跨界学习。

主动接触运营、投资、招商等领域的同行，了解他们的思维方式和关注点。

以自身能力提升的确定性，应对外部环境变化的不确定性。

行业不会消亡，只会改变。

那些能够适应变化、拥抱变化的设计师和设计院，终将在新的时代找到属于自己的位置。

让城市更新走得稳、走得远。

让城市更加宜居、宜业、宜游，成为人民群众美好生活的幸福家园。

本文参考资料：住房和城乡建设部政策文件、中国勘察设计协会行业报告、上海市城市更新条例、广州市老旧小区微改造设计导则等。

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