旧工业区更新的实施路径

旧工业区更新要放在城市更新整体框架下去系统研究和谋划策划，以促进产业转型和区域发展为目标，加强规划引导和统筹，综合考虑现状及规划、土地权属、项目情况、科技创新、配套政策、资金筹措等因素，在此基础上制定更新方案和实施路径，并注重加强对工业遗产的保护利用。

一是坚持规划引导和统筹。结合旧工业区土地利用绩效评估，合理划分更新单元，通过国土空间规划、城市更新规划、产业发展规划等，明确更新目标、功能定位、规划布局、用地结构、配套设施等内容，并加强规划引导和统筹。产业发展是城市经济发展的驱动力，产业用地在供应上应保障产业发展需求，推动产业转型和高质量发展，避免在转型更新中将产业用地大量调整为住宅、商业、办公等其他经营性用地。上海按照“产业基地－产业社区－零星工业地块”三级体系优化产业空间布局，要求产业基地以制造业功能为主，着力提升能级，其工业用地面积占比应达到70%以上；产业社区强调产城融合、功能复合，其中工业和仓储用地占比控制在50%左右，增加设计研发、企业总部、公共服务配套等功能。

二是精准匹配产业发展需求。不同产业项目有着不同的空间功能配置和用地需求，产业用地应根据产业发展需求，提高弹性适应，更好地服务于企业生产、设计、研发、创新等发展需求。北京新增工业研发（M4）地类，深圳新增新兴产业（M0）地类，上海对产业地块叠加产业融合管理要求（M0），支持厂房以外的研发用房、配套商业、员工宿舍等功能的建设，通过弹性化空间供给满足不同企业在不同发展阶段的空间需求。上海提出在单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的30％，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的15％。深圳规定工业用地单宗配套比例不高于30％。除了规划引导，针对产业发展需求，还应在土地出让价格、出让年期、供应方式等方面精准匹配产业项目需求。同时，还应对产业项目加强绩效评估，将规划、产业、环保、投资强度、达产期限、退出条款等纳入出让合同实行全生命周期管理，健全供后监管和退出机制，提高土地资源配置效率。

三是明确更新模式和途径。按照更新实施主体的不同，旧工业区更新有两种途径：一是通过政府收储再出让的方式进行更新；二是由物业权利人按照规划进行自主更新。当然，物业权利人也可以与社会资本、一些专业性的开发公司等合作进行更新；政府也可以委托地方平台公司（通常是地方国企）或与社会资本合作进行更新。目前很多地方政府，为推进城市更新，在物业权利人将部分土地无偿交给政府用以建设公共服务设施（或公共空间），或由物业权利人结合项目更新配套建设部分物业无偿提供给政府作为公共服务设施（或公共空间）的前提下，可以通过存量补地价的方式按照规划进行自主更新。

四是建立更新利益共享机制。在政府、物业权利人、社会资本之间建立“激励相容”的利益共享机制，共同分享土地增值红利。同时，通过政府专项资金、税费优惠政策、发行REITs、加强金融服务等，为旧工业区更新提供支持，进一步降低更新成本。

五是加强工业遗产保护利用。旧工业区更新中，尤其要加强对工业遗产的保护利用。在编制城市更新规划时，要对现状工业建筑进行调查摸底和甄别，以决定是否具有保留价值。按照“留改拆”的原则，尽可能保留历史工业建筑，通过改造加固、功能转换、活化利用等方式赋予其新的功能内涵。