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近期召开的中央城市工作会议，赢得了社会各界的高度评价。
这次会议不仅明确了做好城市工作的总体要求、重要原则、重点任务，而且对进一步做好城市工作作出了具体部署。
众所周知，我国城市建设工作取得了巨大成就，已成为全球共识，同时，在发展过程中也有许多经验教训。
如何看待这次会议？这次会议带来了哪些机遇？其意义究竟何在？这些话题都引发了广泛热烈的讨论。
值得注意的是，这次会议将城市更新提到到了新的历史高度，如何贯彻落实好中央城市工作会议精神，吸取过往的经验教训，破解城市更新困局，也是业界探讨的问题。
毕竟，城市更新关系亿万百姓福祉。
01 最大机遇是城市更新？
“中央城市工作会议以推进城市更新为重要抓手，并将发展逻辑转向‘存量提质增效’，这不仅是城市发展理念的重大转变，更是为整个城市建设和相关产业带来了深刻变革和广阔机遇。”城市更新从业者、原泛华集团副总裁汪传虎认为。
汪传虎在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，“行业参与者需要深刻理解这一转变的内涵，并积极调整战略以抓住机会。”
在他看来，这次会议标志着中国城市发展进入了一个追求质量、效率、可持续性和人文关怀的新阶段。给行业带来的机会是系统性、长期性和结构性的。
这将给相关规划与设计、老旧小区改造与社区综合提升、低效存量空间（工业、商业）活化与功能置换、历史文化保护传承与活化利用、基础设施（尤其地下管网）更新与韧性提升、智慧化与数字化赋能、绿色低碳技术与材料应用、专业化运营与资产管理等领域带来大量的新增需求。
他认为，在这一轮城市更新淘金中，赢家必须具备以下特质：能够深刻理解新理念、掌握核心技术（如改造技术、智慧化、绿色低碳）、具备精细化运营能力、拥有强大资源整合和协作能力、勇于创新商业模式的企业和机构。
“城市更新是一片充满希望但也极具挑战的蓝海。谁能在理念、技术、模式和协作上率先突破，谁就能在这轮深刻变革中抓住最大的发展机遇，成为未来城市建设的引领者。” 汪传虎说。
国家发展和改革委城市和小城镇改革发展中心副主任刘强对中国经济时报·中时财经记者表示，中央城市工作会议带来的最大的机遇就是城市更新。
他指出，城市更新已经从单项部门举措提升为综合协同重点，对部门、企业、居民的影响带动很大。以前是“单打一”，企业不太敢跟、不太敢布局，大多在观望中。现在不一样了。
汪传虎向记者分析道，2024年全国实施城市更新项目为6万余个，总投资规模已达2.9万亿元。预计到2030年，城市更新总投资规模有望达到10万亿元级别。
02 防止“穿新鞋走老路”
虽然城市更新的前景是美好的，但是现实却面临资金筹措难、项目难盈利等诸多困局、挑战。专家认为，正是因此，尤其要注意防止城市更新“穿新鞋走老路”，避免在接下来执行的过程中，被“歪嘴和尚念错了经”，出现偏差。
业内人士向中国经济时报·中时财经记者透露，除了地段和资源条件好的项目之外，真正能持续盈利的城市更新项目并不多，普遍很难赚到钱。根据住房和城乡建设部数据，2023年全国城市更新项目超6.6万个，但第三方机构调研显示，网红类项目平均生命周期不足3年，其中40%在开业1年内客流腰斩，仅15%能实现持续盈利。
这也是为什么社会资本涉足城市更新比较谨慎的原因，目前仍以政府主导、央企国企参与为主体。
业内人士总结，城市更新里注定会失败的五种操作中，“换个马甲做房地产”便是其中之一。
在厦门大学教授赵燕菁看来，要警惕城市更新走过去变成房地产开发的老路，要防止错误的城市更新模式毁掉中国宝贵的资本。
他对中国经济时报·中时财经记者表示，大部分旧城改造项目，其中大部分资本都来自土地金融。典型的做法，就是在原来的老旧小区基础上增加容积率，本质是“拆除—增容—返迁—出售增容部分”，实现项目财务平衡。
按照这个模式，只要增加的容积率足够高，任何旧改项目都可以得到平衡。表面上看，这是一个不用增加财政支出，就可以拉动固定资产投资的聪明办法。但事实上，这一模式里面隐藏着巨大的财务陷阱。
他举例说，这类城市更新项目不仅是不能带来新增现金流的项目，改造完反而会消耗更多的现金流。假设一个城市一年最多销售10万套住房，旧城改造就向市场推出了8万套住房，留给城市其他投资融资的空间就不多了。如果向市场供给超过10万套，房地产市场就可能崩盘，不仅城市无法融资，所有不动产定价存量资本都会缩水。政府、企业乃至家庭的资本能力都会全面下降。因此，房地产市场绝不是取之不尽的资本之源。
他还谈到，这样的例子并不罕见。最典型的，就是当初昆明旧改，截至2015年3月18日，昆明实际批准的257个城中村的改造，建筑面积高达9618.19万平方米。到2015年3月24日昆明市叫停城中村改造时，已经启动改造229个。市场供应总建筑面积高达7477万平方米，相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积。昆明房地产市场基本丧失融资功能，教训不可谓不深刻。
赵燕菁说，走昆明老路式的城市更新一旦启动，就会带来一系列的连锁反应，而且给城市景观带来不可修复的伤害。而那些地价和拆迁建安成本接近的三、四线城市，这一模式同样意味着极高的容积率。同时受制于消防能力，增容式改造会留下大量城市安全隐患。
在业内人士眼中，十年前的棚改之所以能够成功，是因为彼时房地产市场处于上升期。
以前房地产红火，卖地有钱、卖房有钱，炒房也有钱，各方都能赚钱，但房地产热潮退去后，再“披着城市更新的皮、干着房地产的活”的做法，注定无法真正建成令人民满意的城市。
新时代城市更新是产业、文化、环境、基础设施、居住条件等要素的同步更新，是一个内涵更丰富的概念。且早在几年前，时任住房和城乡建设部总经济师的杨保军就曾明确表示，城市更新不要依靠房地产模式，其模式需要很好地去总结。
北京清华同衡规划设计研究院董事长袁昕对中国经济时报·中时财经记者表示，这次中央城市工作会议作出了准确的判断，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”，意味着建设的量正大幅下跌。“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，意味着建设的难度要求更高。
各级地方政府会落实这次会议精神，最大的挑战是，如何转变发展方式和发展动力实现新的发展，城市更新只是工作的一个抓手。
“存量更新是一种新思维和新发展阶段，目前从投资到规划、建设、管理、政策、标准、规范等方面都还需要有很多工作要做，所以，近期还不会出现大量的更新业务。” 袁昕说。
有业内人士也对中国经济时报·中时财经记者直言，城市更新需求能否激发，要看围绕着中央城市工作会议精神能够出台什么有效的配套政策，拿不出好的配套政策，市场就不太乐观。
所以，业内的共识是，中央城市工作会议召开后，要加快出台相关配套政策。
北京中企规划院院长黄永刚则对记者表示，实际上，从最近来看城市更新的机会还是明显增加了，不过，目前城市更新的落地思路项目还是较为传统，模式、技术、信息化等方面创新仍不足。
在汪传虎看来，城市更新不能再简单依赖土地出让收入平衡，而是要通过“改造+物业经营+公共服务溢价”实现现金流闭环，考验城投类企业的运营能力及资源整合能力。
在破解资金来源困局方面，可以从“政府信用+土地财政”转向“多元融资+财政撬动”。中央城市工作会议提出“新型城镇化与财政、金融、土地等政策协同”，预示专项债、中央预算内投资、政策性金融工具等将成为城市更新主要资金通道。
与此同时，传统“拿地—开发—销售—回款”的房地产高周转路径将让位于“运营为主、租售并举、资产证券化”的城市更新新机制。
随着REITs与城市更新深度结合，地方政府也将从“土地供给者”转型为“空间运营者”，通过与开发商、基金公司共建平台，形成“融资—建设—持有—收益回流”的新型合作模式。
汪传虎认为，这意味着，首先，政府平台公司面临转型；其次，将促进开发和建设类央企合作。如中国建筑、保利发展、华润置地、蛇口招商、中交集团等头部企业将迎来更多机遇。
除了以上述央企和头部房企为主形成的城市更新的第一梯队之外；第二梯队包含地方国企与专业化房企，如绿城中国、佳兆业、万科、龙湖智造等；第三梯队则是行业新锐与专项领域企业像泛华集团、奥雅纳等规划设计机构、数字化服务商以及区域地方国企。
专家认为，城市更新不应片面追求商业利益，甚至可以不赚钱，做到资金平衡即可，但要自觉践行以人民为中心的发展思想，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，推动城市高质量发展。
