城市更新 | 如何为存量地块更新方向做出最优选择？

在更新落地过程中，我们往往会发现一个存量更新项目会有多种可能，如何为一个存量地块做出最优选择？

比如，在城市更新的实际工作中，我们经常会遇到类似的场景：一个老旧厂房、一块停产地块、一个闲置市场，摆在我们面前的，是多个完全不同的转型选项——住宅社区、商业街区、产业园区、文化场所、文创办公……这些方向听起来似乎各有道理，甚至都曾在其他城市被证明成功。但问题在于，它们能否在“这块地”上实现？是否真的匹配这个城市、这个区域的发展目标与市场逻辑？在城市更新中，“选择”往往比“设计”更重要。

将从实务经验出发，提出一套“外部适配—内部价值—战略协同”的三位一体评估框架，帮助我们在多种方案之间做出理性判断。并通过典型案例说明，不同模式如何因地制宜、各取所长。

01 外部适配：判断“这片地块适不适合做这个”

城市更新的第一步，必须判断某种功能或业态，是否从宏观上与区域趋势相匹配。

1）区位与片区功能定位

一个项目所处的城市片区、交通节点、产业布局，是决定更新方向的前提。如果地块位于交通枢纽、产业交界或重点开发区域，其可承载的更新类型就更广阔。

比如，深圳南山蛇口片区的工业厂房更新为科技园区，背后正是区域高密度科研企业的聚集需求与政策推动。反之，如果强行在一个已趋于老龄化的居住片区发展潮流商业或互联网办公，只会出现“设计很美、结果很冷”的空置困境。

2）政策与规划导向

以北京大栅栏更新项目为例，若只从商业价值出发，可能倾向于引入高端商业品牌或高容积率开发，但由于其地处核心区文保范围，更新必须以“原址保留、微更新”为指导，最终选择“业态升级+文化活化”模式，在保留历史肌理的同时实现局部商业再生。

3）市场需求与竞品供给

我们曾服务于一个二线城市老城区更新项目，业主起初希望打造高端文创街区，但调研发现该片区常住人口老龄化严重、年轻人口外流、消费力不足、且周边已有两个类似主题街区运营乏力。

最终调整方向为“社区服务型商业+老年健康中心”，不仅满足刚需，也获得政府专项资金支持。

02 内部价值：判断“这块地有没有条件做这个”

有了匹配的方向后，还需判断地块自身是否具备实施基础。否则再好的规划也可能因现实问题搁浅。

1）土地与建筑现状条件

杭州的运河上街工场项目，就是典型的“老厂房不拆改”更新。原为锅炉厂，后因其独特的空间结构和工业记忆，成为青年创业与文创艺术的聚集地。通过对空间的轻改造、场景重构，使项目以极低成本转型成功。

相对地，某地一个水泥厂原址因地质污染严重、建筑破损无法修复，必须整体拆除后重建，在这种情况下，如果没有足够的投资能力与土地价值支撑，贸然启动文旅综合体就是高风险操作。

2）投资回报与风险控制

以上海张园更新项目为例，虽然原建筑群产权复杂、历史保护要求高，但其位于南京西路核心商圈，潜在资产价值极高，且周边成熟运营商可快速导入品牌与资源，政府与企业双方共同承担前期投入，保障了更新后的商业与文化双轮驱动。

这说明，在资源高度聚集、投资回报预期清晰的区域，即便前期成本高、周期长，也值得通过精细设计逐步兑现。而对于边缘区域、人口流失区域，若追求高端定位则容易“空转”。

3）可激活的资源与独特性

广州TIT创意园的成功，一部分正得益于其原通信设备工厂的“高颜值工业遗产”属性，成为吸引创意人才和品牌入驻的关键要素。比如，文化资源、地段故事、空间特质，这些看似“无形”的资源，往往是文旅、文创、社区更新的灵魂支点。

03 战略协同：判断“值不值得这样做”

城市更新不是局部的拼图，而是城市系统重构的一部分。因此我们必须看得更远。

1）能否作为区域转型的引爆点

成都东郊记忆的更新路径正是区域引爆型典范。原为国营工厂集中区，在区域整体产业外迁后被大面积闲置。通过将工业遗产转化为文化演艺、艺术展示与潮流消费空间，不仅带动项目本体复兴，更推动了整个成华区的城市形象升级。

2）与主体战略能力是否匹配

深圳某央企曾计划在非核心区自持运营文旅综合体，但因自身缺乏内容创意与运营能力，最终出现招商困难、运营低迷的问题。相反，杭州一些文旅创业团队则更善于挖掘小体量场地的空间气质与内容联动，以轻资产模式激活“老街+市集+手作+演艺”的复合场景，反而形成独特的社区号召力。

更新模式是否适合项目主体，不仅是财务考量，更关乎长期治理能力、运营路径与战略节奏。

3）后期是否有稳定可持续运营体系

城市更新不能止步于“建完拍照”。必须从一开始就嵌入“谁来运营、如何持续”的机制设计。例如南京金陵制造局文化街区，通过引入多方内容运营团队与文旅品牌，结合定期策展、艺文集市、互动展演，持续输出内容，形成可生长、可自循环的城市文化节点。

04 用“评估模型”筛选最优路径

在面对众多方案时，我们不建议简单地拍脑袋，而应从“市场需求、政策匹配度、投资回报、风险程度、协同价值”等几个关键维度出发，逐一对各个更新方向进行综合分析。

比如，若将地块更新为住宅社区，通常市场需求较高、销售回款快，但若政策对住宅开发有所限制，则需平衡指标转化与收益空间；若做文创园区，虽然文化价值与品牌效应显著，但投入周期长、运营要求高；而社区服务型功能则在城市存量空间中越来越受到关注，不追求大体量开发，而是提供真实、刚性的日常生活支撑，契合当前城市人本导向的治理思路。

因此，不同路径没有绝对的对错，关键在于：这个方向是否对路、这个方案是否可行、这个项目是否值得做。

05 结语

城市更新的最大误区，不在于“做错选择”，而在于“用别人的成功模板强加于自己的土壤”。一个真正有生命力的更新项目，永远是在理解了地块自身的现实、区位的演进方向、主体的战略能力之后，所做出的理性匹配。所以说，更新不是复制，更不是幻想，而是对“此地此人此时”的精准回答。

它不是孤立存在，而是城市复杂生态中的一个“活节点”，必须在价值链、人群流、内容场域与制度体系中寻找到自己的生长逻辑。

下一次当你面对一块老厂、一个旧市场、一片熟地时，不妨问自己三个问题：它适配什么？它可行什么？它值得什么？答案，就藏在这些问题之中。