城市更新｜钱从哪里来？从“争取”到“吸引”的双轮驱动策略

城市更新，不只是城市的外科手术，更是一次关于资金流向、资源配置与战略格局的系统性战役。不是“烧钱游戏”，但绝对绕不开“钱从哪来”这个终极问题。

很多人以为，城市更新缺的是设计、是理念、是模式。其实最根本的是“可持续的资金支持体系”。如果没有为“更新”建立起稳定的资金供给系统，再漂亮的蓝图也只能停留在PPT里。接下来来系统梳理下，城市更新的钱，到底可以从哪里来？

答案其实不止一种，而是两条主要路径——“自下而上的争取”和“自上而下的吸引”，缺一不可，唯有双轮驱动，才能突破发展困局。

01 自下而上的争取路径

常见的模式，是靠政策、靠机制、靠执行力把钱“争”过来。这一层面是地方政府、街道、开发平台最熟悉也最直接的抓手。说白了，是主动“跑”出去，把政策用好，把机制打通，把资源统筹好。

1）争取政府专项债资金

城市更新可以挂靠在保障房、旧城改造、基础设施更新等领域申请专项债券支持。
操作要点包括，首先，项目必须“有一定经营性”与“未来现金流预测”；同时，要做好前期可研、财务模型、合规性审查，建议委托专业团队打包操作；积极对接发改委、财政部门，抢占额度“窗口期”。

当然，专项债不是万能钥匙，他的本质还是债务，但对于有部分经营性回收能力的更新项目，是启动期重要杠杆。

2）对接财政奖补与上级支持资金

很多城市对接的资金还停留在“老旧小区改造”阶段，实际上，更多元的政策资金正在释放。

比如，住建部、自然资源部、国家发改委多个专项支持“城市更新试点”；生态环境部绿色低碳试点资金，文旅部历史街区更新资金，国资委推动混改与资产盘活的激励资金；省级政府发布的“城市更新资金池”“城市有机更新引导资金”等。

核心是“项目适配政策”+“团队熟悉通道”，政策懂得越多，能争取的钱就越多。

3）激活市场资本：从“项目招商”到“机制招商”

城市更新一定要引市场的钱，但不能只靠卖地，还要设计好机制。跳出传统“招拍挂”之外，探索“股权合作开发”“城市更新基金”“EPC+O”等方式；结合TOD、产城融合、公建配套运营权等多维价值打包；同时，考虑引入民企、国企、基金、文旅运营方、商业品牌等多方协同。

不能只讲感情和愿景，要讲清楚回报模型和退出路径。

4）盘活存量资产：资源变资金

老旧厂房、闲置国资、物业资产整合，以资产证券化或运营注资获得现金流；

比如，推动“城市更新+资产运营+REITs路径”的可持续机制；政府与平台公司合作设立“更新运营平台”，统一招商、统一整合。

更新≠建设，而是“从沉睡资源中创造新价值”。

02 自上而下的资源吸引

换一种模式，是从“要钱”到“钱自己来找你” ——打造更新势能中心。争取资源，是“自救”；而吸引资源，是“成势”。

真正高阶的城市更新，不再是一个个项目孤立争取，而是从整体上营造出势能场，让资本、人才、企业、品牌主动靠近你。

1）构建城市更新的“超级IP”

城市更新的终极目标，不只是改善人居，而是提升城市整体价值。
像北京首钢园、广州永庆坊、深圳南头古城等，都是通过更新打造出超级IP效应。

空间有记忆、功能有未来、运营有温度；

不只是政府要更新，更是市民、游客、企业都愿意参与的“大事件”。

有影响力的城市更新项目，本身就能吸引资源、带来流量、撬动资本。

2）形成“马太效应”：强者愈强

资源会流向品牌、平台、流量所在——这是城市更新的残酷现实。中小项目如何破局？必须“挂靠大赛道”。比如，与国家政策同频（如：城市体检试点、双碳示范、未来社区、15分钟生活圈）。

其次，要与城市主战略挂钩。比如，总部经济、创新园区、数字治理等主导方向。

第三，引入龙头企业，是地区产业链发展的核心，与龙头企业联合策划，形成议题效应。

第四，是要学会讲故事。从项目故事到城市叙事，从本地项目到全国案例。

3）构建“资源聚合机制”：不是一个项目打天下

单个项目，难以撬动大资本。必须整合为城市更新战略集群。

建立“城市更新战略合作机制”：政府+平台公司+头部资本+专业运营；打包推介、统一招商、政策捆绑，提升整体投资确定性；以“示范先行+系统布局”吸引金融机构设立更新基金，实现滚动投资。

从“拼项目”到“做平台”，从“单兵突进”到“集群联动”。

03 结语：资金来源，决定城市更新能走多远

城市更新不是短跑，而是一场马拉松。

靠“争取”，可以起步；靠“吸引”，才能突破。前者是技术问题，后者是战略问题。只有技术+战略并重，城市更新才能从“项目成功”迈向“城市进化”。

下一轮城市竞争，不是拼GDP，而是拼“持续更新的能力”——看谁能不断盘活沉睡资产、吸引社会资本、打造可持续机制，谁就能成为下一座令人向往的未来之城。