适应城市更新特点的6大政策工具12条措施：《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）内容要点

六大政策12个措施《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

01 优化规划管控工具
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

 复合利用土地

以提升城市活力和功能集聚度、节约集约利用土地为导向，加强土地复合利用，确定不同情形下土地复合利用的正负面清单和比例管控要求。如在产业用地更新时鼓励配置关联产业功能和配套设施；在特定区域鼓励土地混合使用；在社区更新中鼓励功能复合设置；鼓励地上地下空间统筹复合利用；鼓励开发利用地下空间。

图片：桐庐县城市更新建设规划2024

容积率核定优化

以加强保障民生和激励公益贡献为导向核定容积率。为保障居民生活需求、补齐城市短板的项目，新增建筑规模可不受规划容积率指标制约；对多保留文物建筑、无偿移交公共服务设施等公益性贡献，可补足建筑面积；为满足安全等标准增设附属设施及景观休息设施等，新增建筑量不计入规划容积率。

建筑规模统筹

以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，更新实施单元规划的建筑量可在更新规划单元内统筹布局、精准投放，鼓励探索规划建筑量跨更新规划单元进行统筹及异地等价值转移的政策和机制。

负面清单管控

在落实规划强制性要求的前提下，采取负面清单管控方法，以规划的弹性适应市场不确定性，增强规划实施操作性，为创新实践提供空间。

技术标准差异化

鼓励根据实际情况，结合城市更新需求，完善地方规划和建设技术标准。在保障公共安全前提下，对部分无法达到现行标准规范的情形，以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励优化完善现行规划技术规范；鼓励有关行业部门探索创新相关行业用地及工程技术标准。

02 丰富土地配置方式
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

盘活利用存量低效土地

对已纳入国土空间规划 “一张图” 实施监督信息系统的低效用地，可采取多种盘活利用方式。原划拨土地使用权人或转让划拨土地使用权申请协议出让（法律规定应收回重新公开出让的除外）；以租赁方式取得土地的非商品住宅类更新项目，租赁期满后可协议出让；鼓励原土地使用权人依法转让、部分转让或出租土地使用权；原划拨土地改造开发后符合条件可继续按划拨方式使用。

规范土地复合利用

规范土地复合利用，推动城市更新中土地节约集约利用，涉及土地用途、使用年限确定及土地价款计收。复合利用土地用途按主用途确定，主用途依据建筑面积占比或功能重要性确定，与原用途不一致时依法办理变更；使用年限根据土地用途设定出让年期，但不得超过最高出让年期；出让底价按不同用途土地分项评估后确定。

图片：桐庐县城市更新建设规划2024

03 细化土地使用年限和年期
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

在城市更新中为适应市场需求，鼓励灵活确定土地出让年限和租赁年期。城市更新项目重新组织国有建设用地使用权出让可重新设定出让年限；为适应产业发展需要，城市更新可采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许续期，总年限不得超过法定最高年限或租赁年期。

04 实施差别化税费计收
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

以 “无收益、不缴税” 为原则，城市更新项目依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强国有建设用地使用税征管。对提供公益性建设、实施产业转型升级的项目，鼓励土地流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率；探索差别化国有建设用地使用税税收政策，对闲置和低效城镇用地加强征管，促进土地高效利用。

05 优化地价计收规则
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

鼓励在城市更新中优化完善地价计收规则。改变用途补缴土地价款，可分区域、用地类别制定以公示地价（或市场评估价）一定比例核定的统一规则；综合考虑项目土地整理投入、移交公益用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本，以市场评估价为基础确定土地价款；现有工业用地符合规划、不改变用途提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

06 保障主体权益
《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》

妥善处置历史遗留问题

按照依法依规、尊重历史、公平公正、包容审慎原则，根据其成因兼顾土地管理政策延续性，在保障无过错方利益前提下，妥善处置历史遗留问题。

依法依规完成确权登记

在缴清土地价款情况下，城市更新形成的不动产可依法依规进行登记。兼容多种功能的土地和建筑物，可按不同方式办理分割审批、分区分层设权后登记；立体开发土地，可按不同方式办理分割审批、分别设权后登记。