【学术分享】“五资一体”：存量空间价值再创造的逻辑架构与路径设计

中国城镇化已从增量扩张转向存量提质提效阶段，城市更新成为高质量发展的核心抓手。在此背景下，“五资一体”理念突破单一要素驱动的局限，通过资源、资金、资产、资本、资信的协同运作，构建了存量空间价值再创造的系统框架。

“五资一体”的核心是协同进化关系。资源是物质基础，涵盖土地、建筑等物理资源与文化氛围、社区网络等非物理资源——这些“土壤性”要素是更新的先天禀赋；资金是全周期血液，需构建政府引导与市场化资金结合的多元体系；资产是价值载体，通过功能改造实现从资源到可运营标的的跨越，包括实物、权益及数字资产，后者可依托运营数据支撑数字化发展与金融创新；资本是杠杆工具，借助股权融资、资产证券化等放大价值；资信是信任基石，贯穿全链条以降低交易成本。“五资”形成“资源→资产→资本→资金→资源”的螺旋上升循环，彼此塑造、动态适配，而非简单叠加。

“五资协同”的转化链路是价值实现的关键。资源整合需破解碎片化难题——不仅物理空间分散，微小项目数量多却规模有限，难以形成集聚效应，直接制约资金注入与收益预期，需通过政府确权与市场参与实现集约化，如成都宽窄巷子对川西民居与蜀文化IP(Intellectual Property，知识产权)的整合。资金平衡要从单一投入转向分阶段组合，前期依赖政府与企业自有资金覆盖拆迁和设计成本，中期引入专项贷款，后期通过运营收益反哺；同时需以“肥瘦搭配”的系统思维破解项目复制难题，通过政府与企业的契约明确分成比例，以跨项目收益反哺形成可持续循环。资产运营需从静态持有转向动态增值，规划师可发挥专业优势推动资产转化运作。资本运作要实现资产证券化跨越，城市更新债等夹层资本兼具债性与股性，可灵活平衡收益与风险。资信保障则需强化政府公信力与市场主体信用管理——政府政策的稳定执行与实施主体的良好信用，是破解企业政策风险顾虑、吸引资本参与的隐形纽带，如深圳大冲村改造中的三方协议机制。

城市规划在“五资协同”中需实现理念革新。从“空间主导”转向“要素协同”，同步规划产业、资金与运营方案；从“静态蓝图”转向“动态治理”，建立弹性框架适配资产运营需求。通过城市信息模型(CIM)、国土空间信息模型(TIM)等大数据平台摸底存量资源，设计临时集市等空间利用创新模式，降低“五资协同”的交易成本。实施路径则遵循“认知—规划—执行—反馈”闭环。资源盘点阶段需全要素评估经济、社会与生态价值；方案设计需协同资源整合、资金筹措、资产运营、资本退出与资信保障；项目实施中建立动态监测平台，根据市场反馈优化业态与资金配置。

当前，城市更新工作仍面临产权制度不完善、金融工具发育不足、资信体系碎片化等挑战。未来需通过政策创新完善确权规则，金融创新开发适配工具，技术赋能提升运营效率，构建统一信用平台，推动“五资协同”成为存量空间价值再创造的核心引擎。规划师更需升级角色能力，掌握与资管人对话的“金融语言”，通过精准路演展现更新价值，助力打通“五资协同”的“最后一公里”。