城市更新系列专辑（经济篇）

租隙理论视角下的中国城市更新模式研究——基于深圳市的实证 |

本文从新马克思主义租隙理论出发，构建中国模式城市更新的分析框架。以深圳为例，发现土地性质和实施主体对租隙产生了差异化的影响。

城市更新中公共利益捕获与耗散的机制解释——基于产权“公共领域”理论的租差优化模型 | 

本文基于产权“公共领域”的视角对租差模型进行了优化，将产权界定、竞租主体纳入到租差模型中，构建了“产权界定-地租生成-租差分配-公共利益捕获耗散”的解释框架。

“共有产权”：城中村更新的“再集体化”逻辑与空间治理构想 |

本文引入产权分析工具对城中村利益演化博弈及其产生的根源进行分析，最大限度地发挥产权工具的激励作用，充分发挥市场机制对土地资源的配置作用，为城中村更新治理提供经验借鉴。

重构城市更新利益博弈机制——一个土地发展权“产权差”的新视角 | 

本文将土地发展权的“名与实之差”定义为“产权差”，以控制权为理论视角，提出了影响土地发展权配置的三大控制权——政策制定权、博弈表决权和监督审批权，并以深圳湖贝片区更新改造为例，详细论述了多元主体利用三大控制权对土地发展权产权差进行争夺博弈的过程。

增长联盟视角下的中心城区存量国有资产更新——以上海市长宁区为例 | 

本文以上海市长宁区愚园路和武夷路作为研究样本，探寻我国中心城区存量国有资产更新中的增长联盟特征；尝试补充增长联盟的内部关系视角、构建过程视角和多重价值视角；进一步，深度剖析中心城区存量国有资产参与城市更新的现实困境与盘活路径，为相关政策制定提供参考，也为相关研究提供有益补充。

城市更新的财务平衡分析——模式与实践 | 

土地赋予了中国地方政府强大的融资能力，这是中国面对全球竞争拥有的为数不多的宝贵优势，如果错误的城市更新模式不能得到及时纠正，这一优势可能会被毁于一旦。不同的财务平衡方式，将会像当年的"土地金融"那样，导致中国城市发展的第二次“大分流”。

增长转型最后的机会——城市更新的财务陷阱 | 

当下更新模式所面对的财务陷阱，正让许多城市挥霍了其城市化的“最后一桶金”，损失了跨越增长鸿沟实现增长转型最后的资本。城市更新更根本的目标是创造可持续的财务现金流，“好的城市更新”可以帮助地方政府完成从房地产市场向股票市场的迁移，实现城市化从高速度向高质量的转换。

城市用地的财务属性——从用地平衡表到资产负债表 |

通过建立城市土地用途和会计三大报表中的资产负债表及利润表之间的对应关系，城市规划就可以清晰地刻画用地平衡和城市财务绩效的关系，从而打通城市规划与城市经济之间的屏障。引入财务报表后，不同的城市用地可以根据其财务性质分为服务、收益和融资三大类。每一类用地在城市更新中都应采用正确的模式，才能满足城市的财务目标——可持续的资产负债表。

城市更新的机会成本和边际成本 | 

本文从现有更新研究中的两个误区入手，指出现有研究对更新起点和更新终点的论断与现实情况存在落差，借助微观经济学和超边际理论的分析工具，从机会成本和边际成本角度构建了“更新起点决策”和“更新终点决策”两个理论模型，通过对两个模型的拟合，形成了“起点-终点全过程决策”框架，依据该框架提出了“城市更新精明决策”思路，指出改进起点决策的“更新专业化分工”和“更新起点信贷”策略，改进终点决策的“设施触媒”和“更新底线管控”策略。为更新决策的底层逻辑分析和决策改进提供了新研究视角。

空间增量型城市更新的公共成本测算方法研究 |

本文提出面向我国和具有相似土地制度国家的城市更新财务分析框架，以更好理解城镇化后期存量土地上开发权供给与政府财政能力之间的关系，并进一步根据我国政府公共服务责权范畴，构建对接政府财会制度的公共成本测算方法体系，并基于实证研究揭示增量更新对地方财政的短期与长期影响，提出基于财务收支平衡分析的城市规划功能与容量调整思路。

城市更新产品的定价陷阱与价格歧视——若干国内更新现象的理论归纳 | 

通过对更新中消费者心理的分析，引入需求弹性和价格剩余概念，结合若干国内更新现象，剖析了供给多样化导向下的更新定价机制。并借助经济学价格理论，提出价格歧视的解决思路，阐明了更新实践中价格歧视策略的应用路径，并讨论了价格歧视策略下公平与效率的法权边界。实证部分以老旧小区加装电梯为例，分析了三种价格歧视策略在各地更新实践中的应用，验证了该思路的可行性。

城市更新土地财政的开发权调控方法研究 | 

通过研究城市更新全周期内各细分财政收支项目的测算方法，构建面向最大化土地财政短期资本盈余或长期经营盈余等调控目标的数学规划模型，结合实证案例在多维约束条件下求解最优的开发权供给组合，评估其跨周期土地财政表现，对方法有效性进行验证并针对差异化的地方财政需求提出相应调控策略。

空间生产视角下旧城文化空间更新过程与机制——以南京大行宫地区为例 | 

基于空间生产的视角，从“利益-资本-权力”三要素出发，尝试构建旧城空间再生过程的分析框架。总结了南京大行宫地区文化空间更新过程的3个阶段，对应着3次空间分配过程，包括选址阶段的政策性分配、开发阶段的资本性分配、运营阶段的消费性分配。探讨旧城文化空间再生的机制，包括需求驱动机制、利益分配机制和资本增殖机制。

城中村综合整治对租客居住满意度的影响研究——以深圳为例 | 

城中村综合整治是舍弃大拆大建，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等手段的有机更新方式，逐渐成为城市更新的重要类型。本文基于深圳四个城中村的问卷调查数据,利用有序逻辑斯蒂回归，分析综合整治以及不同整治模式对城中村租客居住满意度的影响。

创新驱动城市自主更新的新模式 |

本文运用城市运营模型，分别对当前我国政府、资本、社会群体主导的3种主要城市更新类型进行分析，梳理其动力和阻碍来源，得出驱动城市实现自主更新的两个基本条件。结合当前社会背景和国际成功经验，提出以创新活动驱动城市自主更新的新模式。

市场化城市更新模式下的产业空间供给研究——基于深圳市的实证 | 

本文以市场化模式为切入点，从机理层面讨论通过城市更新方式供给产业空间的问题与困境，再通过对深圳市的城市更新活动进行实证分析，探讨系统解决产业空间供给的思路与措施，以期丰富市场化城市更新模式的实施路径。

统筹主体视角下的“策规设算管”一体化城市更新模式研究——以上海桂林西街坊更新规划为例 |

本文从统筹主体的视角出发，重新审视政府、权力主体及参与主体在更新过程中的角色分工与组织关系，并将其应用于中心城区低效用地转型升级的实际情境中。通过梳理统筹主体的理念渊源与作用机制，以上海市桂林西街坊片区的城市更新为例，构建了统筹主体视角下的“策规设算管”一体化更新模式。

城市更新时代开发控制体系的内涵与特征辨析——羁束性与自由裁量的再平衡 | 

本文以上海为例，从土地产权视角出发，重新辨析我国现行土地制度下开发控制的内涵——哪些管理环节实际起到了土地用途管制作用，可以被视作开发控制体系的一部分。为推进城市高质量更新，本文建议开发控制平衡羁束式管理与自由裁量式管理，兼顾严肃性和灵活性。

浙工新村自主更新实践探索与机制研究 | 

本文以杭州市浙工新村自主更新项目为案例，基于制度分析与发展框架(IAD)的“外部变量-行动机制”分析框架，从影响因素和行动机制出发，提出浙工新村自主更新的关键因素。总结提炼得出自主更新的关键机制，对城市老旧小区自主更新具有重要的借鉴价值。

香港工业大厦更新机制：政策调控与多方协同 | 

凭借高度市场化和深度公众参与特点，香港成为我国城市更新领域“政府-市场-社会”三方协同的典型代表。本文基于研究分阶段政策导向与更新结果，重点剖析了多元主体的互动关系与作用机制，即顺应市场需求的政府调控机制、基于双重成本的市场响应机制，以及基于争议反馈的社会监督机制，最后在此基础上探讨内地工业用地更新政策的优化方向。

价值共创：初论城市更新的理论范式及建构路径 |  

借鉴并运用价值共创理论，文章深入讨论了消费经济背景下城市更新是政府与市场共谋，空间生产者和消费者合作，产业与空间互动进而实现空间价值、创造价值并分享价值的过程。从多学科视角对城市更新的本质内涵进行了深入揭示，通过对城市更新“投、建、运、管”全过程价值共创的梳理，探讨了城市更新新的理论范式及其互动演进的建构过程。

我国城市更新中保障公共利益的制度探讨 | 

在我国城市已然经历了大规模空间生产的情况下，为避免更新中进一步推高空间容量，并能够切实有效地利用存量空间，研究梳理了多地城市更新中保障公共利益的路径，并结合北京典型地块的更新测算，探讨了公共利益保障与容量增长控制之间的制度优化路径。

自组织型社区能力如何影响老旧住区自主更新——以电梯加装为例 | 

老旧住区自主更新是协同治理的重要领域，如何在该类更新中有效激发居民主体作用是关键。文章借鉴社区能力理论，结合我国实际重新定义了社区能力的概念。通过对广州某小区电梯加装案例的实证分析研究，重点探讨自组织型社区能力如何影响老旧住区自主更新。