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随着我国城镇化进程的不断推进，城市发展已进入更新的重要时期。城市更新不仅关乎城市结构的优化、功能的完善，更直接影响着人民群众的生活品质。在这一背景下，如何有效谋划和运作城市更新项目，特别是解决资金问题，成为各地推进城市更新工作的核心任务。专项债券、中央预算内资金、超长期国债作为支持城市更新的重要资金渠道，各自有着不同的支持方向、申报要求和操作流程。深入理解并掌握这些内容，对于确保城市更新项目的顺利实施具有重要意义。
城市更新是指城市发展由外延式扩张转向内涵式增长，对城市中不适应现代化城市社会生活的地区进行必要的、有计划的改建活动。当前，我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重的阶段，人民群众的需求从“有没有”转向“好不好”。实施城市更新行动，有助于推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发展，同时有效拉动投资和消费，扩大内需，满足人民群众美好生活需要，对促进经济增长、保障和改善民生意义重大。
2009年，深圳最早提出并推进城市更新。2012年党的十八大后，新型城镇化战略逐步确立，城市发展进入新发展理念下的存量更新阶段。2014年，《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》正式提出城市发展方式转为以提质为主。2015年中央城市工作会议明确集约发展方针及相关总体要求。2017年，住房城乡建设部印发《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》，“城市双修”工作全面开展。
2020年7月，国务院办公厅颁发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，进一步落实与部署老旧小区改造。自习近平总书记做出实施城市更新行动战略部署以来，相关部委相继出台多项政策。2021年11月，住房城乡建设部开展第一批城市更新试点工作。2022年10月，党的二十大报告明确把新型城镇化作为“着力推动高质量发展”的重要战略；12月，发布第一批《实施城市更新行动可复制经验做法清单》。2023年7月，住房城乡建设部印发《关于扎实推进城市更新工作的通知》。2024年，中央层面出台16项相关政策，《2025年国务院政府工作报告》提出持续推进城市更新等具体要求。2025年3月，住房城乡建设部部长倪虹强调城市更新的重要意义；5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，成为指导城市更新工作的纲领性文件。
（一）支持方向
专项债券支持的城市更新领域包括老旧街区改造、老旧厂区改造、老旧小区、棚户区改造、城中村改造、城市公共空间、危旧楼/房、城市更新等。其中棚户区改造项目发行数量和金额均占比较大，老旧小区项目发行数量也较多。
（二）各类项目申报要点
老旧街区改造项目：重点支持城市、县城建成区的相关区域更新改造，优先支持开展过城市设计的区域。需明确改造内容和工程量，申报主体为财政预算单位或符合条件的国有企业，总投资与建设内容相匹配且不超80%（作资本金的除外），开竣工时间原则上不晚于本年度9月底，发行前具备开通条件，收益平衡需规范，同时存在负面清单，如大面积替换既有树种等。
老旧厂区改造项目：支持经过城市体检、有重大安全隐患等的老旧厂区改造，包括危旧建筑拆除重建及配套基础设施改造等。申报要点类似老旧街区改造，负面清单包括有危害污染源但未说明处理达标情况等项目。
老旧小区改造项目：支持城市更新重点片区、有安全隐患、2000年底前建成的小区，改造内容包括基础设施和公共服务设施等。申报主体、投资规模、开竣工时间等有明确要求，负面清单包括2000年以后建成的小区等。
棚户区改造项目：支持纳入国家计划的收尾项目等，建设内容包括征地、拆迁、安置房建设等。需纳入棚户区改造计划，采用实物安置，支持在建收尾工程，负面清单包括未纳入计划、货币化安置等。
城中村改造项目：支持征地、拆迁、腾退等及配套市政基础设施建设，教育、医疗等公共服务设施不得纳入。申报主体、投资规模等有相应规定。
历史文化名城和街区等保护提升项目：支持历史建筑及公有建筑修缮等，负面清单包括大规模拆除现状建筑等。
地下管网类项目：支持供排水、供热、供气、地下管线管廊等，项目需有收益，负面清单为无任何收益的项目。
城市安全生命线项目：支持市政、公共服务等民生领域信息化建设，申报要求与地下管网类项目类似。
（一）支持方向
超长期特别国债支持“两重”建设，在城市更新方面，重点支持城市地下管网管廊建设改造等，包括城市燃气、供热老化管道和设施更新改造，城市排水防涝设施建设改造，供水管网漏损治理和老化更新改造，以及其他城市地下管网、综合管廊及设施的建设改造等。
（二）申报要求及评审要点
申报项目需填报“城市地下管网及设施”专项，投向领域与建设内容保持一致，管线和设施设备权属单位属性与所选投向产权分类一致。
项目谋划建设内容包括排水管网建设与改造、泵站建设与改造、排涝通道建设、智慧平台建设等，城市和县城重点安排的项目类型有所不同。
申报要点需关注项目名称与投向一致性、规模标准、内容是否搭便车、建设规模明确性、资金闭环、硬性条件是否达到、附件资料的时效性和完备性等。
