【城市更新】超大特大城市城中村改造如何兼容平衡 “文脉赓续”与“改造焕新”——吉山村更新单元详规要点解析

2025年5月2日，国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，之前国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》、住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》以及2025年政府工作报告等系列政策文件中，均对城市更新中“历史传承、生态保护”这一主题多次重点提及。

在政策导向下，广州积极稳步推进城中村改造，在文化遗产保护、风貌特色彰显、人居环境改善、经济业态丰富等方面协同发力。其中，吉山村更新单元详细规划极具实践价值，其聚焦城市更新中“历史传承和生态保护”这一重点，针对现实难点，在空间设计方案和更新规划方法上进行了一系列扎实的探索，为同类项目再添一参考案例。

历史演进：吉山村是具600年历史的岭南传统村落，可分为农耕时期、工业萌芽、产业更新三个时期。20世纪70年代始，伴随产业更新，大量的建筑、自然要素被破坏。

山水脉络：吉山村建于两靠山山坳南侧，背山面水，河涌围绕，具备“三山北枕，水木南环”的自然格局，至今保留着70公顷的低丘山林和河涌。

村落格局：沿吉山上街成“鱼骨状”街巷肌理，各房和祠堂沿街分布，民居布置在祠堂后方，村落北面靠山，南面水塘，形成山-祠-居-水-林的村落格局。

历史遗存：现存27处保护性建筑，4类其他历史遗存，以及风水塘、古井、旗杆夹石、古树名木、古墓葬、石碑、废旧铁路等，现散落隐没在密集的城中村内。

土地空间资源约束：吉山村位于广州中心城区天河区东部，现状村落及周边无序建设，侵蚀着传统村落历史空间和生态空间，导致文脉不显、配套不足、品质不高、出行不便。

经济平衡逻辑约束：当前，广州的城中村改造无论是“合作改造”还是“依法征收、净地出让”，其经济逻辑是“征拆复建投资—改造成本—腾出土地的出让收益用于平衡成本”，导致改造需求建设量与规划承载力之间存在矛盾。

因此，更新详规重难点是需要破解土地空间约束和经济平衡逻辑约束，兼顾保护和更新发展，将资源变资产。

规划通过慢行系统，将传统村落核心保护区以及遗珠散落周边的历史遗存全部连接，形成遗珠点缀的“文化星链”。

“时空折叠”的历史场景：在吉山传统村落的核心保护区内，穿插着不同历史时期的空间环境要素，包括农耕时期的山水环境和村落格局；民国至上世纪60年代工业萌芽时期的街巷建筑墟等；快速城市化阶段形成的城中村高密形态。通过“保留+整治+改造”，再现“无断代““全景式”的历史场景。

“记忆嫁接”的乡愁触点：在核心保护区外，规划将古榕树、石板路、古门楼等散布的历史遗存，结合新建的口袋公园、微广场等，将老旧的环境要素嫁接在新的微空间，形成拼贴式的记忆承载地，唤醒“榕树下的乡愁”、“石板路上的儿时路”。

“原真山水”的生境修复：规划最大化地保留现状山林，拆除环山的无序建设，还绿于民；河涌揭盖复涌，整治提升水环境，提供生物栖息空间，沿线建设河涌碧道。建设三大公园、四条河涌，全域连接贯通，恢复吉山村“枕山环水”传统村落山水格局。

“复合绿廊”的叠加利用：以“绿廊+市政”、“绿廊+公服”、“绿廊+商业”、“绿廊+体育”多种方式，将公共绿地兼容供水泵站、运动场地、地下商业等设施，实现绿地复合利用。

“山街水巷”的文商融合：核心保护区内，保护与活化历史遗存，建设岭南特色山街水巷，注入文商旅融合新业态，打造一个集历史体验、特色商业、文化休闲、创意民宿、公服配套五大功能于一体的岭南特色创意文化街区。

“科创森林”的产业扩容：通过对周边低效用地改造更新，腾挪空间，新增产业载体，布局新兴软件和新型信息技术、电竞文创等业态，西融天河智谷片区，北接天河智慧城与黄埔科学城，南连国际金融城，为周边提供产业扩容的创新生态圈。

“古今协奏”的人居家园：核心保护区内，是历史与未来的碰撞，跨越时空的对话。核心区外的环境协调区，与新建社区空间形态协调、功能协调、慢行协调，形成整体空间布局特点：开阔与深邃的协奏，动静相宜的和谐之美。

配套升级赋能“好社区”：规划新增增加医疗、教育、体育、保障房、体育馆等，增加轨道交通站点、打通路网、慢行系统等交通设施，实现配套跃升，保障交通出行便利。

第一式：“文绿融合”先导，协同多元价值目标

先明确“为何而改”，结合上位规划要求、区域发展意图，将城市发展战略在项目范围内具象化，明确功能定位。

以“文绿融合”为核心价值导向，紧紧围绕“文脉赓续+生态保护”主题，引领两高两美目标策略：“历史文脉之美、绿水青山之美、高站位功能焕新、高标准配套升级”，以实现多元价值目标。

第二式：“底线划定”先导，框定规划空间底盘

先编保护规划，后编更新详规。《吉山村传统村落发展和保护规划》划定核心保护范围，建设控制地带，环境协调区，明确保护要素和保护要求。相关要求全部落实到更新单元详规，实现保护传导。

先划边界线，后画空间方案。详细规划优先落实“三区四线”、生态廊道等十二项相关规划要求，叠加形成空间方案边界约束条件，再开展可开发建设部分的规划方案。

第三式：“综合评估”先导，先定“天花板”，后算“平衡账”

为避免“经济需求倒逼规划”的情况，吉山单元详细规划先结合交评、环评、文评、洪评等结论，并结合地区限制条件，综合评估确定承载力上限，明确规划总建设量。在此基础上再开展经济测算，协调村集体、政府、改造主体等多方利益分配，保障实施效果。若规划总量不满足经济平衡需求，则由政府统筹异地解决。若规划有节余量，则可用于安排区域公共设施。

第四式：“公益保障”先导，确保空间资源分配的公共导向

吉山村170公顷改造范围内，公益性用地比例达62%，改造后，将贡献106公顷的公益性用地，无偿移交政府。提供优质公服配套231个公服设施，强化交通出行优质公服配套，强化交通出行；并大幅提升人均绿化活动空间，重塑高品质人居环境。

第五式：“设计融入”先导，精进设计赋能价值跃升

先做设计，再落规划。在规划编制过程中融入城市设计，以片区城市设计引导城市更新单元建设，通过高精度建模和自动设计算法等数字化城市设计技术，构建高品质空间环境，提升空间的人性化体验。将设计方案转化为设计导则，落入更新单元详细规划。

结 语

通过解析《吉山村更新单元详细规划》的空间方案特点和规划方法要点，可提炼出“规划引领城市更新”的核心思路：在空间方案的多样要素交集中，以规划引领统筹价值导向，凸显最亮闪光点；在技术方法的多元目标叠合中，以规划引领协调利益诉求，寻找最优平衡点。由此推动超大城市城中村更新改造，既能织补在地文脉基因，又能实现焕新出彩。