城市更新 | 更新三同步模型：“运营同步”

在传统城市开发逻辑中，运营往往被视为后端环节——项目建成之后才交给招商公司或运营团队介入。

但在城市更新中，这种“建完再运营”的模式已显疲态：造型好看但不好用，开街红火但三月冷清，内容丰富但节奏混乱，最终导致前期打了“鸡血”，后期陷入空荡荡的“真空”。

运营同步的核心理念，是将运营从“结果动作”变成“设计前提”，让空间从一开始就为内容预留入口、为用户设计路径、为机制埋下接口。运营不再是“对接空间”，而是“嵌入策规”。唯有把现金流源头 从开发溢价切换到运营红利才能穿越周期。持续经营不仅决定项目自身的融资能力，也决定地方财政能否以  REITs、税收、服务费等渠道形成长期收入曲线。

01 更新生命线：“持续可用、可生长内容机制”

之前有一篇文章分享了黄章林老师的DNA模型，提到了“定位+内容+社群”的三位一体的模式，提到了“内容”维度的重要性。

尤其在存量时代，空间本身已经不是稀缺资源，真正稀缺的，是让空间持续有人用、用得好、能变现的能力。这不仅取决于内容是否丰富，更取决于以下三个维度是否形成闭环：

1）节奏机制

不是“做一次活动”，而是有节奏、有计划、有周期地持续输出内容，如日常型、节点型、年度型。“内容”节奏，是让空间从静态切片变成了动态视频，让空间与人之间产生了互动、联系，产生了场所感。

2）参与机制

运营不能全靠官方组织，需建立主理人、社群合伙人等分布式内容生态。组织方的能力、资源有限，没有足够的精力、洞察力参与内容创作，需要引入独立合作方，参与到项目构建体系中，持续地、主动地创作内容。

3）收益机制

从仅靠单一的“租金”变为“租金+活动+共创分润+平台孵化+IP衍生”的多维收益结构。这样，才能让更新项目创造出更大的现金流。

这套机制如果未在策划与规划阶段预设，空间一旦建成，运营就会“找不到位、无从落脚”，最终沦为“烧预算＋拉人气”的临时搭台。

02 运营须前置：是“从起点就嵌入”

真正可持续的更新项目，都不是“交给运营团队收尾”，而是在项目起步阶段就将运营思维嵌入策规全过程。具体而言：

1）在策划阶段，就要同步思考用户路径、内容类型、社群构建与商业模型。

2）在规划阶段，空间布局需适配运营节奏，比如“快闪区、留白点、共创空间、社群插口”。

3）在项目实施前，即应引入潜在运营方、孵化主理人、建立合伙制框架，形成“内容共建”机制。

这样的运营同步，使得更新不是“交钥匙工程”，而是从开街那天起，就拥有一套自我生长的系统能力。

03 “运营结构”是空间背后的运行逻辑

城市更新中的运营，不等于简单的商业招商或空间托管，它更是一套结构性逻辑系统：

1）空间运营结构

哪个区域是流量引擎？哪些空间可共享、可租赁、可孵化？人流如何串联？热点如何形成？

2）内容运营结构

每月输出多少内容？谁负责？什么频率？如何分润？如何评估？

3）治理运营结构

业主、政府、居民、主理人、商户之间如何分工与共治？有无社群理事会、合伙机制或协作平台？

这些“结构”决定了空间能否从“被使用”走向“被经营”，最终沉淀出可持续的更新价值。

04 资产运营化：从一次性开发到可循环收益系统

运营同步，最终要落脚到一个核心指标：资产能否被盘活、能否形成稳定持续的正现金流、能否以运营来拉长价值周期？

在“土地财政”走弱的当下，城市更新必须转向“运营逻辑支撑的资产逻辑”，这意味着：

1）设计资产收益模型

首先，要设计一套以运营收益为导向的资产模型（如基础租金+浮动分成+活动收益）。

2）打通资本参与路径

其次，要打通项目基金、REITs、社区合伙人等资本路径，实现轻资产运作与风险平摊。

3）具备全生命周期策略

最后，要从“开发完成即退出”转向“开发—孵化—持有—退出”的生命周期策略。只有这种全生命周期参与的团队，才能上饭桌，参与后续的游戏。

只有形成这样的资产运营能力，城市更新才具备“自我造血”与“反复迭代”的可能。

05 结 语

运营同步，用运营机制兑现持续价值。所以，运营不是“接盘”，而是从一开始就该在场的核心变量。

城市更新不是一次性消费，而是一个长期运营项目。运营同步不是锦上添花，而是价值链能否闭环的根本保障。空间再好，如果不能运营，它只是成本；运营同步做得好，空间才是资源。

因此，运营必须成为策规一体化中的“原生模块”——与战略同步构建路径，与规划同步构建界面，最终兑现项目的持续生命力。