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近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），要求“建立可持续的城市更新模式”。
但面对土地财政的落幕和大拆大建模式的叫停，我们不禁要问：城市更新究竟还能靠什么续命？
01 政府买单的困局：万亿投入难掩巨量缺口
《意见》指出，要加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。地方政府要加大财政投入，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持。
但现实情况却是缺口巨大。
据公开数据，“十四五”期间，中央和地方已经安排上万亿资金用于支持城市更新，力度不可谓不大。但均摊到已经开工改造的28万个老旧小区，每个小区也就能分到几百万，应该也就够修修补补的。
更深的危机藏在地下管网里。2024年中央安排4250亿资金投向燃气管道、排水防涝，但住建部数据显示，我国城市地下管网改造缺口高达10万亿。
这种投入结构注定陷入恶性循环：越是优先保障安全民生工程，越是挤压文脉保护、社区营造等“软性更新”的空间。修修补补的资金带不来增量的收入，基本上是纯公益性投入，有去无回。
财政主导的城市更新就像是往一个漏水的木桶里注水，永远也灌不满。
《意见》“鼓励产权所有人自主更新”的理想主义，在现实的利益博弈前不堪一击。
北京某胡同12户居民为30万管道改造费争执三年，成都某老旧小区因加装电梯引发纠纷对簿公堂，广州某街道危房改造因居民需自筹40%资金而搁置——这些案例撕开了理想与现实的鸿沟。
在房价下行周期，居民对资产增值的预期早已不复存在。清华大学田莉教授的研究表明：老旧小区改造资金中，居民出资比例不足5%，所谓的“共建共享”不过是美好愿景。
“推动老旧街区功能转换打造活力街区”、“支持企业盘活闲置低效存量资产”，这些看上去很美的建议，难以掩盖另一个真相：能产生稳定现金流的历史街区和存量资产凤毛麟角，普通老旧小区、厂区和街区的改造注定是入不敷出。
03 市场神话的崩塌：当算盘取代蓝图
《意见》提出，要吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。
但政企合作的光环正在褪色。
民营房地产巨头纷纷崩盘自身难保，大型央企受主业限制很难涉足房地产业务，地方平台融资能力有限，最终导致可以参与城市更新的社会主体大幅减少。
