城市更新条例差异：成都仅有实施主体，武汉统筹和实施主体均有，治理逻辑差异

最近在研究各地的城市更新条例，

有单独分析各个城市，也有在归类对比，比如对比上海、广州等一线城市异同，对比成都、武汉等二线城市的异同。

发现虽然城市更新的宏观目标都一致，在具体的执行思路略有差异。

一个小例子，

即将同期施行的《成都市城市更新条例》与《武汉市城市更新条例》虽然都鼓励市场参与，

但在实施主体的确定逻辑上，呈现出自下而上的有机更新，与自上而下的片区统筹两种截然不同的治理哲学。

成都强调物业权利人自主协商，

武汉则确立统筹主体+实施主体的强主导地位。

对于城市更新操盘手而言，谁来做是项目启动的第一道关卡。

01  核心差异：成都重权利VS武汉重统筹

维度	成都模式 （物业权利人主导）	武汉模式 （统筹主体主导）
法律源头	《成都市城市更新条例》第18条	《武汉市城市更新条例》第14、15条
核心逻辑	谁的房子谁做主：优先由业主协商确定实施者，政府兜底。	先定元帅后点兵：政府先确定区域统筹主体，再由其协调项目实施。
主体角色	实施主体 = 项目操盘手（直接负责建设运营）	统筹主体 > 实施主体（统筹主体负责片区策划与资源整合，实施主体负责具体项目）
适用场景	社区微更新、产权相对清晰的老旧小区/街区	成片旧改、历史风貌区、产权极其复杂的工业区

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02成都：物业权利人主导的协商制

成都条例的核心在于赋予物业权利人（业主）极大的自主权，物业权利人自主主导、市场主体平等参与、政府更多扮演兜底和裁判员的角色。

1、实施主体如何产生？

• 单一产权：最简单，物业权利人自己就是实施主体，或自行委托。

• 多产权（最核心规则）：必须由物业权利人协商一致共同确定实施主体。这意味着在成都做项目，搞定业主是第一步，而非搞定政府。

• 政府兜底：仅在涉及公共安全、公共利益，且物业权利人无法协商一致时，政府才介入制定规则确定实施主体。

  
  

2、成都没有统筹主体？

成都条例通篇未引入统筹主体概念。

政府的角色是引导、服务、激励、少干预，无强制统筹主体

其逻辑是：地方管理通过片区策划方案和年度计划进行宏观把控，而将项目的发起权和实施权下沉给市场和社会，也就是实施主体。

面对一个产权分散的街区（如类似玉林、望平街），城市更新实施主体的首要任务是建立片区的业主共识，成为片区的相对业主。

03 武汉：统筹主体主导的归集制

武汉条例针对老工业城市遗留的复杂产权问题，设计了一套更具强制力的片区统筹主体。

武汉模式清晰地将角色分为两层：

统筹主体：由区管理者确定，负责编制片区策划方案、整合资源、平衡资金、协调各方利益。

它通常是具有强大资本和协调能力的国企或平台公司。

实施主体（项目施工/运营方）：在统筹主体划定的框架下，负责单个项目的具体建设与运营。可以由物业权利人自定，也可由统筹主体协调确定。

有一个核心有力的统筹主体作为牵头，这为破解钉子户难题提供了市场化路径。

比如统筹主体通过买卖、股权合作等方式归集物业权益，当归集比例达到一定要求后，可为剩余部分启动征收提供条件。

因此，统筹主体是武汉城市更新的核心角色，因为片区规划、拆赔标准、资金平衡方案都由统筹主体主导制定，实施主体更多是执行者。

04 政策差异背后的治理逻辑不同

综合来看，

成都操盘城市更新，需要擅长设计机制，在项目初期就要设计好进入、沟通和退出机制。

武汉操盘城市更新，统筹主体的强有力协调就非常关键。作为片区的相对大股东，利用政策来解决收尾问题。

成都与武汉的差异，本质上是治理逻辑的不同：

• 成都依靠市场自发秩序，通过赋权于民，培育自下而生的城市更新。

• 武汉偏好规划理性力量，通过设立强统筹主体，解决城市更新的交易成本问题。

  
  

作为城市更新的操盘手，

不管是成都的片区策划故事，还是武汉的片区统筹规划，核心目的都是要做好区域运营商。