城市更新观察｜透过广州永庆坊20年发展回顾，看一条老街破局的经验、困境与未来出路

2025年5月2日，中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》重磅文件中提到，要推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。

这一政策让国内老旧街区改造热度进一步提升，笔者服务的业主不少都表示有意跟进，摩拳擦掌。虽然在过去20年中，老旧街区改造早已不新鲜，但要注意的是，能成功运营，且由“网红”变“长红”的却并不多。广州永庆坊无疑是其中翘楚之一。今天笔者将分上下两篇文章，探索永庆坊改造历程、发展困境，财务情况。更为重要的是，分析在年轻人愈加偏重情绪价值追求的当下，老旧街区改造会面临哪些挑战，出路又在哪里。本文是上篇，先回顾其成功破局的发展历程与基本经验。

一、永庆坊百年历史文化底蕴

永庆坊总占地面积约11.3万㎡，一期约0.78万㎡，所属恩宁路，旧时称为永庆大街，被誉为“广州最美老街”，其骑楼风格成型于1931年。该区域承载着西关老城几代人的辉煌与记忆，内有大量传统民居和文物保护单位，如李小龙祖居、詹天佑故居、八和会馆、銮舆堂等，也是武术、粤剧和醒狮等岭南非遗文化主要传承地之一。

永庆坊改造前老旧照片

上世纪80年代之后，广州城市战略东移、南拓，天河、珠江新城成为新中心，永庆坊所在的西关沦为旧城区，投入锐减、发展停滞。进入21世纪之后，这里逐渐成为了广州危旧房最集中的区域之一，只有老一辈人聚居，繁华却早已远去。

永庆坊区位示意图

地方政府2006年开始立项，迈出改造永庆坊的第一步，经过十余年磨砺后，2018年10月24日，习近平总书记来到广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊考察，让其重回公众视野。直到今天，永庆坊依然是年轻人来广州必打卡的目的地，从网红变成了长红。

总书记考察永庆坊照片

二、永庆坊两个十年发展阶段

从2006年到2026年，是永庆坊更新改造、发展运营最为关键的两个十年，也是各地老旧街区改造必须学习的两个阶段。

（一）改造的第一个十年（2006-2016年）

第一阶段为2006-2010年。因缺乏保护意识，且受“房地产开发”的思路影响，采用了“大拆大建”的模式推进。到2009年7月，地方政府完成了61%的动迁，共计1188户。但由于改造过程中忽视文化保护等原因，社会不满情绪始终在不断积累。第二个阶段为2011-2014年。2011年，居民、学者及各界人士的质疑达到了顶峰，地方政府不得不重新审视改造方案，提出以业主自筹、联合出资，或 “政府为主、居民为辅” 出资等混合方式，探索 “自主更新” 模式。但由于涉及主体复杂，政府指导力度不足，居民未达成统一意见，整个工作实际处于停滞状态。第三个阶段为2015-2016年。2015年，广州市城市更新局成立，通过出台《广州市城市更新办法》，提出“微更新”的城市更新模式。永庆坊作为试点重新启动，并确立了BOT模式，以15年经营权公开招商引入万科主导。2016年9月底实现开街。

（二）运营的第二个十年（2017-2026年）

惨淡的开始（2017-2018年）。运营之初，项目定位偏办公，具体包括共享办公、教育营地、长租公寓和少量的配套商业等功能。但受建筑尺度小、采光弱、动线窄、停车难等问题影响，相关企业很快就撤离了，配套长租公寓也随之冷清，商业始终没有激活。

运营初期惨淡的业态定位

华丽的转身（2019至今）。2018年总书记到访后，运营方向随即调整为 “文旅商” 综合体，开始深耕非遗与岭南文化。2019年二期开业。2020年被评为4A级景区。2024年，客流量已超2000万人次，营业额破2亿元。截至目前为止，引入26项非遗活动，13家大师工作室。项目整体划分两个区域，其中西区侧重岭南文脉焕新，东区聚焦潮流体验，有机融合文创、潮流业态与原住民生活，保留麻石路、户外晾晒等原生场景，凸显街区独特烟火气 。

运营调整后业态分布情况

三、永庆坊三个核心成功经验

从改造到运营，永庆坊当然有其独特的历史背景和地方禀赋，但其核心有三个经验值得大家关注和学习。

（一）改造前：引入企业参与，注重经济效益

这是项目成功的前提。在政府解决前期用地征迁、保护利用管控等相关问题后，采用了BOT模式引入万科，参与项目的投资、建设、运营，拓宽保护与活化的资金渠道，实现所有权与经营权分离。根据协议，万科在15年运营期后将无偿归还地方政府。这一模式创新了多元产权与复杂用地条件下的街区保护活化路径，改变一般土地财政的思维，让盘活国有资产的方式，从一次性收益转变为长期收益，实现国有资产的增值保值。

（二）改造中：注重人居环境提升，留有烟火气

在具体改造设计中，项目注重延续传统居住功能，着力改善生活环境，完善公共服务设施，并注重维护在地居民的社群关系，突出“留人、留形、留神韵”，力求“见人、见物、见生活”。基础设施改造、房屋修缮均以提升人居品质为目标，保留老宅晾晒等生活场景展示，也留下了吸引人的烟火气，促进片区新旧文化融合，实现不同年龄、不同收入群体、居民与游客的和谐共生。

（三）改造后：运营保持灵活，适时调整了业态

项目初期以办公为主的业态遇冷后，运营团队快速转向“文旅商”产业融合定位，以文化展示植入为切入口，大幅提升餐饮占比，引入老字号、非遗品牌与潮流首店，搭配酒吧、脱口秀、Livehouse 等体验业态，精准吸引年轻客群。同时项目采用分区运营策略，西区深耕岭南文化与非遗传承，东区主打潮流消费，形成差异化互补。运营因势利导，持续调整品牌结构，逐步提升零售业态占比，兼顾文化底蕴与商业活力，最终实现客流与营收稳步增长，让老街区持续保持新鲜感与吸引力。以上是永庆坊改造的成功经验，总结起来就是：首个十年历经 “大拆大建”、自主更新停滞，2015 年转向 “微更新”，以 BOT 模式引入万科，2016 年开街；第二个十年初期办公定位遇冷，2018 年后转型 “文旅商”，深耕非遗与岭南文化，由网红变成长红。其成功在于：改造前政企合作保障长期收益；改造中留存烟火气、改善人居；改造后灵活调优业态，实现文化与商业共赢，为老旧街区活化提供典范。但以上都是外在操作层面的经验总结，更核心的财务状况、以及应对年轻人情绪消费的策略，才是老旧街区成功与否更关键的因素。