后基建时代：八大建筑央企告别施工队，进阶城市综合服务商

2026年作为“十五五”开局之年，建筑业迈入后基建转型深水区。在国资委央企转型指引、两会“城市内涵式发展”部署及两部门城市更新新政加持下，行业需求逻辑彻底重构：从“建好工程”转向“建好、管好、运营好”全生命周期服务。

八大建筑央企纷纷剥离单一施工思维，全面向城市综合服务商进阶，20万亿城市更新市场成为转型主战场，行业格局迎来颠覆性重塑。

本文结合官方政策、央企公告与标杆案例，深度拆解转型逻辑、央企打法与实操全流程。

一、后基建转型核心：八大央企告别施工队，锚定城市综合服务商

传统基建粗放扩张时代落幕，建筑业需求端、能力端、考核端三重变革，倒逼央企彻底转型，三大标志性转变奠定行业新基调：

• 业务链条延伸：从单一施工到投建营一体化央企彻底跳出“拿项目、搞施工”的传统模式，业务向前端投资、中端建设、后端运营全链条延伸，TOD综合开发、EOD生态治理、片区统筹开发、特许经营成为主流商业模式。中建TOD站城一体、中交片区整治、中电建EOD生态项目等标杆落地，验证转型可行性。
  
• 能力边界拓展：从工程建设到城市综合服务依托资金、资源与品牌优势，央企能力版图持续扩容，覆盖城市服务、物业管理、产业导入、生态修复、地下管网运维等领域，从工程承建方升级为城市资源整合者。
  
• 考核导向换挡：从规模至上到质量效益优先紧跟国资委“一利五率”考核要求，央企经营核心从合同额规模，转向利润率、经营性现金流、资产回报率等效益指标，长期稳健运营取代短期施工收益。

核心结论：后基建时代，施工仅是行业底层基础，全生命周期综合服务才是核心竞争力。

依托需求、能力、考核三重转型变革，具备投建营一体化能力的建筑央企，更受地方政府认可与青睐，缺乏综合运营能力的传统施工企业，将逐步被市场加速出清。

二、城市更新主战场：八大央企打法分化，标杆案例各显神通

依托上述转型逻辑，20万亿城市更新市场成为央企落地综合服务能力的主战场，当前市场已从试点步入规模化落地阶段，八大建筑央企依托自身主业优势，形成差异化打法，精准卡位细分赛道：

• 中国建筑：主打综合开发与老旧小区提升，擅长全周期操盘，代表项目为山东14.6亿城市更新项目，覆盖片区改造、民生配套、商业运营一体化落地。
  
• 中国中铁、中国铁建：依托轨交核心优势，深耕TOD站城一体开发，以轨道交通为纽带，联动商业、居住、产业，打造城市新节点。
  
• 中国交建：聚焦滨江滨海片区开发与地下空间整治，发挥基建全产业链优势，攻克城市空间盘活难点。
  
• 中国电建、中国能建：立足生态治理主业，优势集中在EOD生态修复、水环境治理、低碳城市更新项目。
  
• 中国中冶、中国化学：主攻老厂区改造、产业园区更新，盘活工业存量资产，导入新兴产业实现价值提升，代表项目为中冶马鞍山博望区城市更新项目。

当前主流模式为政府引导、央企投资、市场化运营，通过规划设计、产业导入、配套完善、长效运营实现资金平衡，城中村统筹、微改造、完整社区、老厂房活化等模式已具备可复制性，竞争核心聚焦规划能力、资金实力、运营水平与长期服务能力。

三、两部门新政落地：城市更新进入规模化存量盘活期

2026年1月20日，自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，直击城市更新规划、用地、审批、收益四大堵点，行业迎来政策红利爆发期：

• 规划弹性优化：允许详细规划评估调整，推行土地混合利用，微更新项目可豁免规划许可。
  
• 过渡期政策加持：存量用地发展支持产业，可享受最长5年过渡期，维持原用地主体与规划条件。
  
• 存量盘活提速：推进存量土地、建筑临时利用，鼓励资源资产组合供应、整体运营。
  
• 登记与遗留问题破解：创新不动产预告登记服务，分类处置历史遗留用地问题。

政策落地后，20万亿城市更新市场从局部试点转向全面铺开，央企、地方建工、城投等市场主体全面受益，一线城市聚焦存量盘活，中西部侧重短板补齐，行业进入规模化、规范化发展新阶段。

四、实操全攻略：城市更新政策+资金+模式+申报一本通

针对城市更新项目实操痛点，整合官方政策与市场实践，梳理全流程操作框架：

• 政策体系：国家层面定方向、破堵点，地方出台细化细则，项目推进需贴合两级政策要求。
  
• 资金渠道：构建专项债、财政补贴、银行贷款、产业基金、REITs退出的多元融资体系，保障项目资金闭环。
  
• 主流模式：主推EOD生态导向、TOD轨交导向、投建营一体化、片区统筹、政企合作五大模式。
  
• 实施流程：前期策划→审批报备→存量盘活→工程建设→长效运营，全流程严控合规与风险。
  
• 核心平衡：紧盯资金平衡、利益平衡、运营平衡三大核心，确保项目可持续盈利。

结语

后基建转型不可逆，城市更新风口已至。八大建筑央企从施工队向城市综合服务商进阶，既是响应国家战略的必然选择，也是行业高质量发展的核心路径。2026年作为规模化落地关键年，看懂政策、选对赛道、掌握实操逻辑，才能抓住行业变革红利。