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最近，关于城市建设的重要会议一个接一个的开。
最令人瞩目的是月中（14-15日）的中央城市工作会议。会议的重磅性质既来自于时间，也来自于会议对城市发展的定调。
时间上，不仅是时隔10年再次召开的最高级别城市工作会议（上一次是2015年），也是新中国成立以来召开的第五次中央城市工作会议。
内容上，会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
通过对会议精神的领悟，我们明显能感受到，对城市“存量提质增效”的更新，至少是未来10年中，城市发展最重要的议题。
那么，城市更新要做什么？
就在上述会议召开前一周，党媒《求是网》发布了《城市更新，更新什么？》一文，现在我们可以理解为这是为城市更新工作的方向定下了基调，核心词即“城市肌理、文化传承与民生福祉”。
那么，该从哪些方面着手？
住建部7月17日的会议回应了这个问题。住建部首先强调，要把城市更新摆在更加突出位置，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程。
具体来看，从好房子到好小区、好社区、好城区，住建部都定下了建设标准。
好房子：安全、舒适、绿色、智慧，包括在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，而且既包括把新房子建设成为好房子，也包括把老房子改造成为好房子。
好小区：主要是老旧小区改造，例如解决加装电梯、停车、充电等难题。
好社区：安全健康、设施完善、管理有序，主要落地在呵护“一老一小”、公园绿地、体育健身、休闲游憩等方面。
好城区：包括基础设施建设、文化保护、城市风貌完善等方面。
我们看到，在这里，住建部把“城市更新”与“好房子”这两个新一轮城市发展的重要抓手深度融合了起来，未来必然会同步推进。
那么，具体该怎么做？
7月21日，住建部发布了《城市更新规划编制导则》，将城市更新从政策文件落地到执行层面。
根据导则内容，自今日起，地方城市更新项目正式进入常态化开展历史阶段，主要包括下列内容：
①城市体检。提出问题清单和整治建议清单，明确城市更新重点和更新对象。
②明确任务。确定既有建筑改造利用、城镇老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区老旧厂区城中村等更新改造、城市功能完善、城市基础设施建设改造、城市生态系统修复、城市历史文化保护传承等任务和要求。
③整体设计。提出城市功能结构和空间形态优化要求， 确定房屋、小区、社区、城区、城市的更新设计原则和视线通廊、特色风貌等城市设计引导要求，明确文化遗产保护、 安全韧性等底线管控措施。
④重点排序。统筹划定若干个城市更新片区，提出指引要求，根据轻重缓急确定更新时序安排。
⑤建立项目库。建立城市更新项目库，明确项目入库、 出库的管理规则，确定项目名称、类型、规模和实施时序等（所有地方将建立城市更新库，不入库不算城市更新项目）。
值得注意的是，近期，住建部、财政部组织专家对2024年支持城市更新行动补助资金开展了绩效评价。首批15个试点城市中，A级城市4个、B级10个、C级1个。
在城市更新行动绩效评价实行的A、B、C、D四级等级划分中，A级即优先支持，加快资金拨付；B级需整改问题后推进工作；C级和D级则缓拨、扣拨资金，并作为下一年度评审参考。另外，2024年是首次开展绩效评价，重点支持地下管网更新、污水厂网一体、市政补短板等硬件设施升级，2025年调整为“硬件+机制建设”双轮驱动模式。
结合起来可以看到，今后各地所编制的《城市更新规划》将会是项目申请中央资金、专项债及城市更新项目贷款的重要依据。具体操作上，各地需要体检先行，结合城市体检评估情况，完成各自的城市更新项目库，再根据入库项目完成融资开发等具体流程。
聚焦到对房地产行业的影响，我们认为近期关于城市的诸多会议与动作，无疑释放了下阶段城市发展的新信号，即国家有意引导房地产行业进入存量提质、双轨供给、文化保护的新阶段，以此驱动供给侧升级。这自然也意味着房企的发展将更加注重运营能力、场景营造、多元共建、以及产品创新精神。
