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2025年中央城市工作会议指出城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，城市更新的业务重心从“拿地-融资-卖地”转向“存量更新+运营服务”。在存量时代，城市更新项目不再只是一个“空间产品”的输出过程，而是一个“现金流系统”的建构过程。项目的真正成败，不在于能否做出漂亮的设计，而在于是否构建了一条可以持续流动、具备增长潜力的现金流曲线。项目运营服务的思维也要发生转变，需跳出“空间招商”的思维，转向“用户经营-关系沉淀-价值转化”的动态化、系统化的思维。
在城市更新项目中，我们常常聚焦于设施、功能与文化，却忽视了一个冷峻而关键的问题：项目建完之后，靠什么活下去？很多项目建得很“高级”，却撑不过三年；空间“好看”，但养不起；人气“火过一阵”，终究难敌财务压力。归根结底，城市更新不是“建起来就完了”，而是必须活得下去、活得长久、活得有现金流。本文就消费型的城市更新项目现金流构建进行探讨。
一、谁愿意持续付费？
判断一个空间的价值，不能只看“有没有人来”，而要看“有没有人愿意反复来、持续付费”。 要创造真正的运营现金流，首先要识别和锁定具备高频使用需求与持续付费能力的用户圈层。
城市更新项目常见的误区是“用户泛化”——试图服务所有人，结果却事与愿违，火一阵就销声匿迹了，没有粘性用户。就好比一个直播间没有“粉丝”，那只能是自娱自乐了。更新改造项目之前我们要有方向的筛选目标用户，可以从以下几个层面筛选组合：
1.刚性场景需求：主要是指用户高频次、强复购的消费领域，如亲子、教育、健身及日常餐饮，这类场景具备天然消费粘性；在客群筛选及业态配置时，作为首选项。
2.兴趣社群聚合： 如手工、文创、戏剧、咖啡、音乐等的核心价值在于用户对文化身份的高度认同，而非单纯的功能需求。
3.时间穿透力强的人群： 如自由职业者、创作者、数字游民，具备深度沉浸消费场景的能力，驱动多维价值，产生多维消费。
结合三类特性的用户人群，结合业态创意搭配组合，构建高频次核心用地群，为项目日常现金流奠定基础。比如，杭州的大井巷·东里项目，以围绕“中产亲子家庭”构建日常生活场景（餐饮+教育+自然体验），形成了高频消费的本地核心用户群。
二、稳定的现金流结构如何构建？
消费类城市更新项目（如老旧街区、历史文化街区、文创园区等）往往面临“淡旺季明显、峰谷差异大”的运营现实，因此构建现金流节奏曲线的能力，成为项目生死线上的分水岭。
结合项目消费特性，构建“高低配”现金流结构。
1.现金流底盘：用高频低额业态（如咖啡馆、小零售、社区服务）提供稳定的现金流底盘，但利润空间有限；
2.盈利空间：用低频高额业态（如展览、演出、会展）虽然不稳定，却是现金流高峰的来源，亦是项目利润的额来源。
项目的业态策配，多样化的排列组合，构建多频率、多节奏的现金流运营机制。如采用日常类业态“填缝”，夯实基础收益；节点活动“引爆”，制造传播浪潮；季节性主题“滚动”，驱动空间焕新；社群型机制“沉淀”，延长用户生命周期。
例如，成都交子公园金融岛·中央活力区更新项目，通过“白天为金融办公人群服务、晚上成为夜经济集聚地、周末承接市集与社群活动”等多时段现金流设计，实现了多节奏现金流结构。
三、谁来拉动现金流？
城市更新项目的运营不再是“开发商-运营商”两级结构体系，而是涉及到开发商、运营方、内容方、商户、社群组织、甚至用户本身等多元化的系统结构。
现金流要想长期稳定，不仅依赖“业态”，更依赖“机制”。谁来持续投入内容？谁来维护用户关系？谁来完成转化？谁来拉动现金流？如果没有好的机制，稳定的现金流难以实现。
良性运营机制，需要多方参与者进行共建。具体如下：
1. 内容驱动机制：由内容方负责持续内容输出，驱动项目内容不断更新，并参与项目分润，为输出的内容负责，风险共担，利益共享。
2. 社群共建机制：社群共同参与项目活动策划与项目管理，通过情感链接、价值共享、项目共创、权益绑定的方式，实现价值共创的生态体系。
3. 联营分层机制：收益的方式，不再单一的租金模式，而是在招商企划的时候，开发商与商户采用联营分点的模式，风险共担，共同推动项目的运营，或者在运营初期采用联营分点的模式，运营成熟期采用固定租金或者浮动抽成模式，逐步释放项目财务压力。
例如深圳中洲湾C Future Lab，采用“开放式运营联盟”机制，引入设计师品牌、青年艺术家、主理人团队共同运营空间，打造“共生型生态系统”，不仅实现了内容的不断更新，保持项目持续的新鲜感，同时也拉动了项目持续的现金流。
四、如何实现项目营收及利润？
传统上我们把空间看成“承载物”，是租赁的物理载体，但在当下的城市更新项目中，现金流并不天然存在，我们必须跳出“空间=收入”这类线性思维。
当下城市更新项目的运营逻辑，现金流及利润的来源主要源于我们如何对城市更新的空间载体的“功能角色”重新定义，不再是单纯靠业态来挣钱，而是充分利用完善机制来实现营收及利润。具体策略如下：
1. 把“人气”转化为“交易”：有流量只是项目运营的起点，核心是能否转化为交易。要促成这一转化，城市更新项目的空间角色要具备三大功能，一是主题场景，触发情绪（吸引），二是体验驱动性（停留）、三是交易便利性（实现转化）。同时，内容能带动人流，人流形成数据，数据反哺内容促使其优化。比如，成都东郊记忆在夜间市集区设置“潮流快闪+沉浸餐饮”组合场景，有效将夜间客流转化为可持续消费力，为项目创造实实在在的现金流。
2. 把“关系”转化为“复购”：一个真正的现金流系统，不能依赖“首访”，而要培育“关系流”。空间需要通过社群结构、积分体系、会员机制，将用户关系沉淀下来，延长用户生命周期。通过活动创造场景，场景沉淀社群，社群反哺消费，实现现金流的生态闭环。 比如，北京郎园station设置“空间+社群+课程”机制，允许用户在参与活动获得空间权益，推动用户复访行为。
3. 把“场景优势”转化为“品牌价值”：把空间场景向品牌化的方向打造，提升资金价值。品牌可形成记忆，记忆塑造认同，认同进一步放大资产价值，形成良性闭环。现金流还可以来自“品牌的外溢”，通过空间所创造的品牌影响力、IP记忆与内容传播力，赋能线上产品、电商周边、合作授权。 比如，张江国际中心，引入高科技企业、打造创新生态圈，提升区域的整体价值。在运营稳定后，以资产证券化等方式，实现了项目的资本变现，获得了可观的增值收益。
城市更新项目现金流构建，是一项系统性的工程，我们可以把它理解为一个“滚动更新”的生态经济系统。空间不是“装满就好了”，而是要像森林一样，能不断更新内容、迭代用户、循环生长。所以城市更新项目在前策阶段要识别与锁定具有持续付费能力的客户；预判各个业态的现金流节奏，构建“高低配”的现金流结构；运营方要转型为内容生产商+流量经营者，打造良性的运营机制； 引入社群经济，推动从“人流”向“关系流”的转化，带动复购与场景延伸。所以， 没有造血能力的空间，改造的再“高大上”，也撑不过运营成本；而具备现金流能力的城市更新项目，即使当初不起眼，也能在运营中“活成奇迹”。
