城市更新30年：城市更新研究回顾与趋势——从规模扩张到内涵提升

中国城镇化进程在近三十年间经历了显著转型与深刻变革,呈现出鲜明的阶段性特征和发展逻辑。从宏观数据来看,常住人口城镇化率从1995年的29%跃升至2024年的67%,意味着中国城镇化已从高速增长阶段转向高质量发展阶段。这一进程呈现出从规模扩张向内涵提升的范式转变,其目标由基础民生保障演进为多元价值实现。政策演进方面呈现出清晰的战略升级轨迹,自2013年新型城镇化战略提出以来，“城市更新”已逐步上升为国家战略,并通过制度化政策体系得以强化。当前城镇化发展正面临国土空间规划体系重构与实践探索深化的双重背景：一方面，新建立的“五级三类”国土空间规划体系为城市更新提供了新的制度环境；另一方面,各地开展的多样化实践为理论创新提供了丰富素材。在此背景下，对近三十年城市更新研究进行回顾、总结与展望，不仅能够揭示其历时性发展规律，对当前及未来城市更新研究发展更具有重要的学术价值和现实意义。

2  主要研究内容

1 基础研究特征：发文量呈指数级增长，2007年《城乡规划法》、2021年“城市更新行动”为两大关键政策拐点，2024年发文量达265篇峰值，近三年稳定在250篇以上，成为城乡规划学科核心研究领域；研究成果呈跨学科分布，核心集中于城乡规划学、建筑学、风景园林学，经济学、地理学等学科也成为重要研究载体，前10位核心期刊刊载文献占总样本65.77%。

2 核心研究热点：识别出三大持续性研究集群，且研究焦点从物质空间改造向社会-空间协同治理范式转变：一是发达地区实证研究，以深圳、上海、西安等超大城市为典型，探索差异化更新路径；二是差异化空间类型更新，聚焦城中村、历史街区、工业遗产、老旧小区等，形成文化传承、创意再生等多元更新策略；三是治理模式创新，围绕微更新、公众参与、空间生产等，探索“微更新-整体更新”协同治理机制。

3研究研究三阶段：结合城镇化进程与政策导向，将研究划分为三个阶段：①初步探索阶段（1995-2011）：聚焦物质空间改造，以政企合作为主要模式，吴良镛有机更新理论为核心基础，研究以个案分析、政策解读为主；②发展优化阶段（2012-2018：城镇化率突破50%，转向存量优化与多元协同，引入产权理论、租差理论等，形成多学科理论框架，实践涌现北京南锣鼓巷、上海田子坊等典型案例；③创新拓展阶段（2019至今）：城镇化率超60%，城市更新融入国土空间规划体系，成为国家战略，研究向社区精细化治理、智能技术应用深化，政策形成“中央统筹-省级指导-市级实施”系统化体系。

4 理论建构呈现三大显著特征：其一，多学科交叉融合趋势明显，城乡规划、经济、社会、生态等学科理论相互借鉴，提升了研究的科学理性；其二，分析工具日趋多元，从传统空间分析拓展至租差理论、产权理论、行动者网络理论等创新性框架；其三，研究视角实现从单一物质空间改造向社会 - 空间协同治理的转变，价值体系从形体主义转向人本主义。同时，中国学者将国际理论本土化改造（如产权理论适配土地公有制），为全球城市更新知识体系贡献了东方经验。

5 政策与学术研究形成双向强互动：关键政策节点直接推动研究热点转变，如2021年“城市更新行动”的提出催生了大量精细化治理、智能技术应用相关研究；而地方创新性实践案例（如北京劲松社区更新、深圳工业上楼）又为政策完善提供了实证基础，成为中国城市更新研究的重要特色。

1 研究局限性

• 行政协同机制研究不足：对跨区域、跨部门更新治理壁垒的成因及破解路径探讨欠缺，缺乏对政府层级间事权划分、部门职能交叉等制度性障碍的系统分析，尚未形成普遍适用的协同治理理论框架。

• 绩效评估体系单一化：现有评价范式以经济导向为主，对社会公平、文化传承、生态可持续等维度的考量流于形式化指标设置，缺乏深入的价值内涵探讨和系统的多维评估方法论构建。

• 研究存在 “大城市偏好”：对中小城市更新的特殊性关注不足，现有理论框架多源自大城市实践，难以适配中小城市人口收缩、产业转型等独特挑战，导致 “大城市经验” 与 “小城市现实” 存在适用性断层。

• 学科融合与方法创新滞后：学科交叉融合的深度不足，实证研究方法论创新滞后，制约了城市更新理论对复杂实践的解释力和指导性。

2 未来展望

• 完善适配中国行政体制的治理机制：基于人民城市理念，构建城市更新协同治理理论，重点探索跨区域利益协调、跨部门权责重构的制度化路径，形成 “规划 - 政策 - 实施” 全链条贯通的更新治理体系。

• 创新多维综合的绩效评估方法：突破单一经济价值导向，建立融合物质空间改善、经济社会发展、文化生态保护的综合评价体系，创新定性与定量相结合的动态评估方法，整合政府、市场、社会与群众的集体智慧。

• 强化中小城市更新的理论创新：深入解析中小城市的人口结构、产业基础、空间特征等地域属性，构建差异化的更新理论框架和方法工具库，破解 “大城市经验” 的适配难题。

• 深化智能技术在更新全周期的应用研究：加强智慧城市、数字孪生、物联网、云计算等技术在城市更新评估、规划、实施、治理全流程的应用研究，提升更新决策与调控的智能化、精准化水平。

• 推动理论与实践双向融合，完善学科体系：进一步深化多学科交叉协同，创新研究方法论，强化理论对复杂现实问题的响应能力，逐步完善具有中国特色的城市更新基础理论与方法体系，为不同地域、不同发展阶段的城市更新实践提供科学指导。